Advies koopakte

DE KOOPAKTE

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper.

OPLETTEN

Voordat u een koopovereenkomst aangaat, moet u ook nog andere zaken nagaan:

– komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?

– komt u in aanmerking voor nationale hypotheekgarantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?

– moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?

– voor wiens rekening komen de kosten van de overdracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?

– moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?

– kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?

– zijn – als het huis is verhuurd – huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?

– kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.

– komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.

INSCHRIJVING VAN DE KOOPAKTE BIJ HET KADASTER

Elke koopovereenkomst van een onroerende zaak kan worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Door deze inschrijving wordt de koper beschermd tegen onheil van de kant van de verkoper, bijvoorbeeld bij faillissement of bij beslag op de woning of als de verkoper de woning aan een hogere bieder wil leveren. De werking van de inschrijving is beperkt tot zes maanden. Voor de inschrijving is de tussenkomst van de notaris noodzakelijk.

2. DE LEVERINGSAKTE

De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het Kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is.

Voor de inschrijving van de akte van levering en eventueel van de hypotheekakte brengt het Kadaster kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het Kadaster de rekening naar de notaris. Die brengt deze kosten weer bij u in rekening.

3. DE HYPOTHEEKAKTE

De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financierder de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers.

4. NOTARISKOSTEN EN OVERIGE KOSTEN

De koop van een huis brengt naast de koopsom ook extra kosten met zich mee. Zoals hiervoor al vermeld zijn in veel gevallen die kosten voor de koper (kosten koper). Soms neemt de verkoper ze voor zijn rekening (vrij op naam).

Voor de werkzaamheden die van een notaris bij de overdracht van een onroerende zaak of een hypotheekvestiging mogen worden verwacht, gelden geen vaste tarieven. Eén telefoontje of email naar BFA en deze gaat voor u, bij de door u gewenste notaris, opvragen naar het honorarium voor zijn werkzaamheden. U ontvangt een offerte, waarin duidelijk vermeld wordt wat de uiteindelijke notariskosten zijn, eventueel exclusief verschotten en meerwerkzaamheden. Wat zijn deze mogelijke gebruikelijke werkzaamheden? Dat kunnen o.a. zijn:

1. Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven.

2. Eventueel verder onderzoek in het Kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft.

3. Controle bij het Kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of direct na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering.

4. Het inschrijven, op verzoek van de verkoper en/of koper, van de koopakte in de openbare registers van het Kadaster.

5. Controle van de identiteit van de verkoper/koper, aan de hand van geldige identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs).

6. Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?

7. Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister).

8. Het drie maal controleren bij het Kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving in het Kadaster.

9. Onderzoek naar eventueel uit het Kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringwet Privaatrecht, Monumentenwet, enz.)

10 Zonodig toestemming van de echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van Eigenaars in geval van een appartementsrecht.

11. Gebruikelijk onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering.

12. Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar.

13. Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht.

14. Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de (tijdige) afgifte van de bankgarantie.

15. Het tijdig sturen van nota’s van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (2% over de koopsom; bij erfpachtcanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóór dat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek (na inschrijving in het Kadaster, zie punten 8 en 19) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar c.q. tussenpersoon toegezonden.

16. Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort.

17. Het maken van een onderhandse volmacht indien u als verkoper onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.

18. Het na het geven van een toelichting, ondertekenen van de akte van levering (“passeren”) en de aanbieding van een afschrift aan het Kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging.

19. Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek ,zie punt 8, of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.

20. Toezending van het door het Kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte. (het “eigendomsbewijs”) Tegenwoordig worden door de meeste notarissen de afschriften digitaal verzonden naar het Kadaster. Dit gebeurt uiteraard niet met een inschrijvingsstempel, maar door een digitale handtekening. U ontvangt van de notaris een afschrift met een kopie van het inschrijvingsrelaas.

EXTRA KOSTEN HYPOTHEEKAKTE

Ingeval van een hypotheekakte zijn naast een groot deel van de hierboven reeds genoemde werkzaamheden ook de volgende notariële werkzaamheden gebruikelijk:

1. Opvragen/bestuderen van de hypotheekinstructie van de financierder die geld aan de koper leent en het aan de hand daarvan zo nodig contact opnemen met de financierder en de koper.

2. Opmaken van de hypotheekakte op basis van de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld en toezending van het ontwerp van de akte aan de koper en financierder.

3. Hypotheekadviseur krijgt met uw instemming desgewenst een ontwerp van de hypotheekakte toegezonden.

4. Hypotheekadviseur en financierder krijgen met uw instemming desgewenst ook een kopie van de nota van afrekening.

Voor extra of vervolgwerkzaamheden kan de notaris u extra kosten in rekening brengen. Zo kan het zijn dat de verkoper inmiddels gescheiden is of zijn echtgeno(o)t(e) overleden is. Indien niet meteen stukken overhandigd kunnen worden die duidelijk maken hoe de situatie nu is en waarmee de notaris verder kan, moeten extra werkzaamheden verricht worden die aan de verkoper in rekening worden gebracht. Het kan dan gaan om het opmaken van een verklaring van erfrecht, het verkrijgen van een volmacht van de ex-echtgenoot of van de erfgenamen, enz. Ook kan het onderzoek in de registers leiden tot vervolgwerkzaamheden (de verkoper blijkt bijvoorbeeld net failliet verklaard zodat medewerking van de faillissementscurator nodig is, of een van de verkopers is minderjarig zodat machtiging aan de Kantonrechter moet worden gevraagd). Extra werkzaamheden kunnen ook voortvloeien uit het onderzoek naar de juridische belemmeringen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een nader onderzoek bij de gemeente, het vragen van toestemming aan derden of het extra vestigen of juist laten vervallen van erfdienstbaarheden.

Soms zijn tussen verkoper en koper afspraken gemaakt die in de BTW-sfeer liggen en die extra werkzaamheden voor de notaris meebrengen. Ook kan het al dan niet toepasselijk zijn van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en het beroep daarop tot extra werkzaamheden aanleiding geven. Indien bij het kadasteronderzoek is vastgesteld dat er een hypotheek of beslag op het verkochte rust, moet gevraagd worden hoeveel de verkoper in verband daarmee verschuldigd is en moet de betreffende instantie toestemming geven tot “doorhaling” van de hypotheek of het beslag. Voor die doorhaling moet een akte worden opgemaakt. Deze werkzaamheden worden apart aan de verkoper in rekening gebracht, evenals eventuele werkzaamheden op verzoek van de financier verricht met het oog op afkoop van polissen, e.d. Veel van deze werkzaamheden moeten worden verricht “aan verkopers kant”.

Maar ook de koper kan extra werkzaamheden aan de notaris vragen. Zo kan de notaris adviseren over de “tenaamstelling” van het aangekochte huis, over eventuele apart op te maken overeenkomsten waarin onderlinge afspraken over de financiering zijn gemaakt, het afspreken van een zogenaamd verblijvingsbeding, enz.

In het algemeen kunnen zowel verkoper als koper in de verkoop van de woning aanleiding zien de notaris advies te vragen over al eerder opgemaakte of in de toekomst op te maken huwelijks- of registratievoorwaarden, testamenten, samenlevingsovereenkomst, enz. Zoals u ziet zijn er bij de aankoop van een huis veel “gebruikelijke” werkzaamheden, maar er kunnen zich ook extra of vervolgwerkzaamheden voordoen – en in het algemeen werkzaamheden die duidelijk afwijken van hetgeen gebruikelijk is – die de notaris extra in rekening kan brengen. Wanneer uzelf de notaris om een offerte vraagt, of via BFA, is het daarom raadzaam de notaris of BFA te vragen duidelijk te maken voor welke werkzaamheden de verstrekte offerte bedoeld is.

Bij het opmaken van een hypotheekakte kunnen extra werkzaamheden gelegen zijn in het opmaken van een notariële volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn. Hoewel de hypotheekakte zekerheid verstrekt aan de financierder (indien u niet volgens afspraak betaalt mag de financieder de woning verkopen en uit de opbrengst als eerste zijn vordering innen), is meestal afgesproken dat het notarieel honorarium en de kadasterkosten voor rekening van de geldlener komen. Dit geldt ook voor eventuele extra werkzaamheden die de notaris op verzoek van de financier verricht.

OVERIGE KOSTEN

Naast de koopsom en de notariskosten zijn er ook andere kosten:

Overdrachtsbelasting. Over de koopsom van het huis wordt meestal door de koper (kosten koper) 2% overdrachtsbelasting betaald. Over roerende zaken (inboedel) wordt geen overdrachtsbelasting berekend. De waarde van meegekochte inboedel moet apart in de leveringsakte worden vermeld. Verder dient een notaris een verklaring onder de akte te zetten. Hierin moet worden vermeld welke roerende zaken zijn verkregen en voor welk bedrag. De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst.

Omzetbelasting. U betaalt geen overdrachtsbelasting maar wel omzetbelasting (BTW) als u als eerste bewoner een nieuwbouwhuis koopt. De BTW is doorgaans in de koopsom begrepen. Bij gedeeltelijke nieuwbouw bent u over het nieuwe deel ook BTW verschuldigd.

Makelaarscourtage. Als u voor de koop of verkoop gebruik maakt van de diensten van een makelaar bent u hem provisie schuldig.

Kadaster. Aan inschrijving van de eigendomsoverdracht in de openbare registers en het onderzoek van de notaris voorafgaand aan de leveringsakte zijn kosten verbonden. Deze kosten worden via de notaris aan het Kadaster betaald.

Eigenaarslasten. Ieder jaar moet de huiseigenaar betalingen doen die rechtstreeks betrekking hebben op het huis. Bijvoorbeeld:

erfpachtcanon (tenzij afkoop heeft plaatsgehad);

gemeentelijke heffingen, zoals onroerende zaakbelasting en eventueel rioolrecht;

bijdragen aan het hoogheemraadschap of poldergelden;

Menu